一种房地产项目涉税一体化管理系统及实施方法与流程

本发明涉及计算机管理技术领域，涉及到房地产项目开发全过程的涉税管理，尤其涉及一种基于房地产项目生命周期、以土地增值税清算为主要目的的房地产项目涉税一体化管理系统及实施方法。

背景技术：

近年来，房地产行业以独特的特性呈现出迅猛发展的趋势，成为推动国民经济发展的一支重要力量和税收收入增长的重要来源。但是随着房产市场活跃的加剧，金融风险和房地产行业泡沫经济的产生，也给税收征管工作带来难题。

房地产税收是国家和地方政府财政收入的一个重要组成部分。近年来，房地产业发展迅速，成为拉动经济发展的重要力量和地方税收新的税源增长点，其税收征管也日益成为了税务部门关注的重点和难点。由于其范围广、税费项目繁多、重复课税、税负不公、收入分散且隐蔽性强，给税收征管带来了很多的困难。漏征漏管的多，税收流失严重，已成为制约产业经济发展的“瓶颈”。

在现有的税务系统征收管理方式中，很大一部分还是靠人工手动进行处理，没有出现以电子计算机为主体的信息技术在税务全面工作中的应用，还未实现数据处理的自动化。现有的税务系统中只有征收管理功能，对房地产行业项目的一体化管理、清算功能缺失。

土地增值税的清算审核工作主要是在县级税务管理机关，根据房地产项目特性，要想做好清算审核工作，必须要懂房地产业的财务核算、土地增值税相关政策、建筑业相关财务核算，甚至还要熟悉工程造价工程管理方面的知识，并且涉及数据量大、维度多、关系复杂，掌握该技能困难。基于此原因，目前房地产项目土地增值税清算审核工作一是由基层管理分局或清算小组人员进行房地产项目土地增值税清算工作，二是委托中介机构完成房地产项目土地增值税清算工作。第一种情况，县级税务管理机关能够完成土地增值税清算工作的人员不足，且往往清算审核工作完成后，最终出具的清算审核报告，无法体现审核思路、审核过程；第二种情况，聘请第三方中介机构进行审核，受主观因素及对政策的掌握程度影响，不同机构，甚至同机构不同人员审核结果差别极大。

技术实现要素：

本发明针对上述问题，提供一种基于房地产项目生命周期、以土地增值税清算为主要目的的房地产项目涉税一体化管理系统及实施方法，使房地产项目管理更加规范、高效，在土地增值税清算审核工作中，有效的摒弃了主观因素，减少了对审核结果的误差影响，使清算结果更加准确、客观。

本发明是通过如下技术方案实现的，提供一种房地产项目涉税一体化管理系统，包括通过网络连接的企业端、数据交互平台和税务端；所述企业端实时采集各房地产单位和房地产项目的基本信息；所述数据交互平台接收第三方数据，并对已接收数据进行数据清洗和关联，以作为项目数据对比的数据源；所述税务端根据企业端和数据交互平台的数据对房地产项目进行数据分析和涉税分析，并针对涉税分析给出应对方法。

本方案的管理系统通过企业端获取房地产项目的证件资料、开发成本、开发费用、房源销售、已缴纳的税费等基本信息，利用数据交互平台接收住建局、国土资源局、发改委、地税局、国税局等第三方信息和互联网数据，税务端根据第三方数据和项目信息，以及国家税务总局及各省市税收政策，对房地产项目生命周期过程中涉及的契税、土地使用税、耕地占用税、营业税、增值税、营业税附加、增值税附加、印花税、企业所得税、房产税等一系列税种进行涉税分析，发现涉税风险点并提出应对方法，以辅助税务管理人员进行房地产项目的管理及土地增值税清算。

作为优选，所述房地产项目的基本信息包括立项、规划、设计、施工、销售、清算和售罄等环节所涉及到的证件资料信息；项目开发所发生的各项成本费用信息及对应的附列资料信息；房源信息、预收款信息、销售信息及确权后的补退信息；已缴纳的税款信息；清算所需的清算申报表信息。上述基本信息包括了房地产项目从立项到售罄的整个生命周期各个阶段的数据信息，一方面可以为房地产动态管理找出税收差异，另一方面可以为房地产项目土地增值税清算、清算复核提供全面的数据支持。

作为优选，所述第三方数据包括来自住建局、国土局、发改委、工商局、规划局、地税局、国税局等部门的数据和互联网数据。包括了房地产项目生命周期中涉及的各职能部门，使得税务端进行的数据分析和涉税分析更加准确，对房地产项目的管理更加规范，与国家最新政策保持一致。

一种房地产项目涉税一体化管理系统的实施方法，具体如下：

（1）纳税人将房地产生命周期内各阶段的项目信息由企业端录入，并传至税务端；

（2）通过数据交互平台接收住建局、国土资源局、发改委、工商局、规划局、地税局、国税局等第三方数据及互联网数据信息，并对已接收的数据进行数据清洗、关联，为项目数据比对提供数据源；

（3）税务端结合企业端采集的房地产项目信息形成每个房地产项目的电子档案柜，利用纳税人申报数据及数据交互平台数据定期进行项目数据分析，为房地产项目动态管理找出税收差异，达到房地产项目动态管理自动化、规范化、制度化；利用系统内置指标体系、数据交互平台中的第三方数据信息，进行房地产项目体检，对房地产项目生命周期过程中涉及的税种进行涉税分析，如发现涉税风险点，则给出应对方法。

本发明的有益效果为：使税务人员能够对房地产项目的底册及项目进度做到有效掌握，方便对房地产项目的全过程管理及土地增值税税款清算和足额入库；系统自动生成项目疑点报告，对税务人员清算审核工作进行指引，提高税务人员对房地产项目的清算质效；系统对清算全过程进行记录，降低税务人员对房地产项目管理的风险及土地增值税清算风险。从而使房地产项目的全生命周期管理更加规范，土地增值税的清算更加准确及时。

附图说明

图1为本发明结构框图；

图2为本发明流程示意图；

图3为本发明企业端流程示意图。

具体实施方式

为能清楚说明本方案的技术特点，下面通过具体实施方式，对本方案进行阐述。

如图1所示一种房地产项目涉税一体化管理系统，包括通过网络连接的企业端、数据交互平台和税务端。

企业端实时采集每个房地产单位、房地产项目的基本信息，包含每个房地产项目从立项、规划、设计、施工、销售、清算、售罄等各个环节所涉及到的证件资料信息；每个房地产项目开发所发生的各项成本费用信息及对应的附列资料信息；每个房地产项目的房源信息、预收款信息、销售信息及确权后的补退信息；每个房地产项目已缴纳的税款信息；每个房地产项目清算所需的清算申报表信息等。通过采集上述信息，一是为房地产动态管理找出税收差异，二是为房地产项目土地增值税清算、清算复核提供数据支持。

数据交互平台接收住建局、国土资源局、发改委、工商局、规划局、地税局、国税局等部门的第三方数据及互联网数据信息，并对已接收的数据进行数据清洗、关联，为项目数据比对提供数据源。

税务端结合企业端采集的房地产项目数据信息形成每个房地产项目的电子档案柜，利用纳税人申报数据及数据交互平台数据定期进行项目数据分析，为房地产项目动态管理找出税收差异，达到房地产项目动态管理自动化、规范化、制度化；结合“以风险管理为导向”的管理思路，利用系统内置指标体系、数据交互平台中的第三方数据信息，从基础资料关联性、财务数据相关性、成本造价合理性、税金一体化等方向进行房地产项目体检，对房地产项目生命周期过程中涉及的契税、土地使用税、耕地占用税、营业税、增值税、营业税附加、增值税附加、印花税、企业所得税、房产税等一系列税种进行涉税分析，发现涉税风险点并提出应对方法，达到房地产项目清算工作标准化、规范化、流程化，减少税务人员清算工作时间，规范房地产项目土地增值税清算工作，降低涉税风险。

针对上述管理系统的实施方法，具体如下：

（1）纳税人将房地产生命周期内各阶段的项目信息由企业端录入，并传至税务端；

（2）通过数据交互平台接收住建局、国土局、发改委、工商、规划局、地税局、国税局等第三方数据及互联网数据信息，并对已接收的数据进行数据清洗、关联，为项目数据比对提供数据源；

（3）税务端结合企业端采集的房地产项目信息形成每个房地产项目的电子档案柜，利用纳税人申报数据及数据交互平台数据定期进行项目数据分析；利用系统内置指标体系、数据交互平台中的第三方数据信息，进行房地产项目体检，对房地产项目生命周期过程中涉及的税种进行涉税分析，如发现涉税风险点，则给出应对方法。

本实施例的具体流程为，在房地产项目立项后，纳税人在房地产项目立项、拿地、规划、施工、预售、销售、清算、售罄等房地产开发全过程实时录入房地产项目的基础信息、证件等附列资料信息、房源销售信息、开发成本信息、开发费用信息、税费信息及清算申报资料，并将获取到的第三方数据及时整理到三方数据共享平台。税务管理人员在税务端可实时查询项目录入数据情况，及时掌握辖区内税源底册信息、房地产项目进度信息，并对房地产企业所缴纳的收入、税款进行自动分析审核，辅助税务管理人员对房地产项目进行动态管理，做到税款及时、足额入库。在房地产项目进度达到清算条件后，及时提醒纳税人进行清算申报，在纳税人清算申报后，对房地产项目进行受理，项目受理后由系统自动对每个项目进行风险识别，生成每个项目的风险报告，给税务管理人员做到清算指引，为税务管理人员提供清算助手。系统生成的疑点推送到企业端由纳税人进行疑点解释、说明，并由税务管理人员审核纳税人疑点解释情况，减少税务管理人员和纳税人约谈时间。在房地产项目清算审核完成后，系统自动生成每个项目的清算审核调整表及审核报告，将系统中生成的清算审核报告及调整记录表导出、打印、装订成册。对清算后还存在未售房产进行产权转移的，及时掌握项目的销售数据及税款缴纳情况，做到房地产项目开发全过程的各项税款及时、足额入库，减少税务管理人员风险。

当然，上述说明也并不仅限于上述举例，本发明未经描述的技术特征可以通过或采用现有技术实现，在此不再赘述；以上实施例及附图仅用于说明本发明的技术方案并非是对本发明的限制，参照优选的实施方式对本发明进行了详细说明，本领域的普通技术人员应当理解，本技术领域的普通技术人员在本发明的实质范围内所做出的变化、改型、添加或替换都不脱离本发明的宗旨，也应属于本发明的权利要求保护范围。