1.本发明涉及物业资产评估技术领域，具体为一种物业资产评估方法、电子设备、存储介质。
背景技术：
2.随着大数据技术的不断发展，通过设置数据源及处理规则，可从爬取互联网公开数据，经解析、融合、存储等一系列的操作，可获取大量的基础实时数据，包括房价、房租、物业费、周边配套等多维度属性，对于物业资产评估决策具有实际的参考意义。不动产作为物业资产构成的重要部分，包括房屋、构筑物等形式，需综合考虑其地理位置、周边配套、建筑年限等多维度属性进行科学分析，为资产评估提供辅助决策支持。
3.现阶段的物业资产评估往往需要由专业人员汇集各个渠道的数据，并由人工完成数据的合并、计算等工作，需要投入较长的数据准备和数据分析时间，且难以灵活的设置不同的分析指标因素进行综合性评估，具有一定的局限性。
技术实现要素：
4.本发明旨在至少在一定程度上解决相关技术中的技术问题之一。为此，本发明提供了一种物业资产评估方法、电子设备、存储介质，本发明通过获取物业资产评价指标、周边配套产业等级和财务营收指标对当前区域物业资产评估值进行计算评估，基于大数据技术实时获取多种物业资产数据，通过资产的多维属性关联进行数据分析，辅助业务人员进行物业资产评估分析。
5.为实现上述目的，第一方面，本技术提供了一种物业资产评估方法，包括：获取当前区域物业资产的种类和整体位置数据；根据当前区域不同物业资产的种类对应的实际参数生成物业资产评价指标；以当前区域物业资产的整体位置数据为中心，划定第一周边区域和第二周边区域，其中，第二周边区域半径大于第一周边区域半径；分别获取位于第一周边区域和第二周边区域内的构筑物类型和数量，计算周边配套产业等级；获取当前区域物业的财务营收指标，所述财务营收指标包括最近三年经营指数和未来经营发展指数；根据物业资产评价指标、周边配套产业等级和财务营收指标计算当前区域物业资产评估值。
6.优选地，所述物业资产种类包括街边店铺、房屋、停车场和物业设施，物业资产评价指标计算公式为：p1=k1/g*a1*s1+k2*a2*s2+k3*a3*s3+p2，其中，p1为物业资产评价指标，g为房屋投入使用年限，k1为房屋资产系数，k2为街边店铺资产系数，k3为停车场资产系数，s1为房屋建筑面积，s2为街边店铺面积，s3为停车场面积，a1为房屋数量，a2为街边店铺数量，a3为停车场车位数量，p2为物业设施资产指数。
7.优选地，所述物业设施包括电梯、绿化植被、砖石铺装面积、变配电系统、排水井和消防监控设施；物业设施资产指数计算公式为：p2=m1*r1+m2*r2+m3*r3+m4*r4+m5*r5+m6*r6，其中，m1为电梯资产系数，m2为绿化植被资产系数，m3为砖石铺装面积资产系数，m4为变配电系统资产系数，m5为排水井资产系数，m6为消防监控设施资产系数，r1为电梯台数，r2为绿化植被面积，r3为砖石铺装面积，r4为变配电系统套数，r5为排水井数量，r6为消防监控设施数量。
8.优选地，所述构筑物类型包括大型商场、学校、医院和健身房，周边配套产业等级计算公式为：q1=z1*（v1*n1+v2*n2+v3*n3+v4*n4）+z2*（v1*n5+v2*n6+v3*n7+v4*n8）；其中，q1为周边配套产业等级，z1为第一周边区域系数，z2为第二区域周边系数，v1为大型商场配套系数，v2为学校配套系数，v3为医院配套系数，v4为健身房配套系数，n1为第一周边区域内的大型商场数量，n2为第一周边区域内的学校数量，n3为第一周边区域内的医院数量，n4为第一周边区域内的健身房数量，n5为第二周边区域内的大型商场数量，n6为第二周边区域内的学校数量，n7为第二周边区域内的医院数量，n8为第二周边区域内的健身房数量。
9.优选地，所述最近三年经营指数的计算公式为：j1=u1/3+u2/3-u3/3，其中，j1为最近三年经营指数，u1为三年共计店铺出租租金，u2为三年内其他营收收入，u3为三年内物业维修支出费用。
10.优选地，所述未来经营发展指数的计算公式为：j2=t1+d1*w1+d2*w2，其中，j2为未来经营发展指数，t1为最近三年中每一年总营收较上一年总营收的增长比例的平均值，d1为区域影响系数，d2为交通影响系数，w1为当前区域在整体城市规划的位置影响指数，w2为交通指数，交通指数包括第一距离范围内公交站点数量和地铁站点数量之和。
11.优选地，所述财务营收指标的计算公式为：j3=c1*j1+c2*j2，其中，j3为财务营收指标，c1为最近三年经营系数，c2为未来经营发展系数；所述当前区域物业资产评估值的计算公式为：h=i1*p1+i2*q1+i3*j3，其中，h为当前区域物业资产评估值，i1为物业资产系数，i2为周边配套产业等级系数，i3为财务营收指标系数。
12.优选地，所述当前区域物业资产评估值还与当前区域是否存在违规建筑以及违规建筑面积大小相关，所述违规建筑包括超建建筑以及与规划建筑用途不一致的建筑；存在违规建筑时的当前区域物业资产评估值的计算公式为：h=i1*p1+i2*q1+i3*j3-i4*s4，其中i4为违规建筑影响系数，s4为违规建筑总面积。
13.第二方面，本技术提供一种电子设备，包括处理器以及存储器，所述存储器存储有计算机可读取指令，当所述计算机可读取指令由所述处理器执行时，运行如上任一项所述方法中的步骤。
14.第三方面，本技术提供一种存储介质，其上存储有计算机程序，所述计算机程序被处理器执行时，运行如上任一项所述方法中的步骤。
15.与现有技术相比，本发明的有益效果是：本发明通过获取物业资产评价指标、周边配套产业等级和财务营收指标对当前区域物业资产评估值进行计算评估，基于大数据技术实时获取多种物业资产数据，通过资产的多维属性关联进行数据分析，辅助业务人员进行物业资产评估分析。
16.本技术的其他特征和优点将在随后的说明书阐述，并且，部分地从说明书中变得显而易见，或者通过实施本技术了解本技术的目的和其他优点可通过在所写的说明书、权利要求书、以及附图中所特别指出的结构来实现和获得。
附图说明
17.图1为本发明一种物业资产评估方法的流程图；图2为本发明一种电子设备的连接框图。
具体实施方式
18.下面将结合本发明实施例中的附图，对本发明实施例中的技术方案进行清楚、完整地描述，显然，所描述的实施例仅仅是本发明一部分实施例，而不是全部的实施例。基于本发明中的实施例，本领域普通技术人员在没有做出创造性劳动前提下所获得的所有其他实施例，都属于本发明保护的范围。
19.如图1所示，第一方面，本发明提供的第一种实施例，一种物业资产评估方法，包括：s1、获取当前区域物业资产的种类和整体位置数据；s2、根据当前区域不同物业资产的种类对应的实际参数生成物业资产评价指标；s3、以当前区域物业资产的整体位置数据为中心，划定第一周边区域和第二周边区域，其中，第二周边区域半径大于第一周边区域半径；s4、分别获取位于第一周边区域和第二周边区域内的构筑物类型和数量，计算周边配套产业等级；s5、获取当前区域物业的财务营收指标，所述财务营收指标包括最近三年经营指数和未来经营发展指数；s6、根据物业资产评价指标、周边配套产业等级和财务营收指标计算当前区域物业资产评估值。
20.该物业资产评估方法根据物业资产的不同种类配置不同的权重指标对物业资产指标进行量化评价，本发明为物业资产自动化评估提供了参考思路。优选地，所述物业资产种类包括街边店铺、房屋、停车场和物业设施，物业资产评价指标计算公式为：p1=k1/g*a1*s1+k2*a2*s2+k3*a3*s3+p2，其中，p1为物业资产评价指标，g为房屋投入使用年限，k1为房屋资产系数，k2为街边店铺资产系数，k3为停车场资产系数，其中，k1、k2和k3可以依据实际房屋情况、街边店铺和停车场的情况进行设定，具体的可以通过爬取房屋的年租房平均价格、街边店铺的年出租价格以及停车场的年租价格，进行相应的权重占比设定。s1为房屋建筑面积，s2为街边店铺面积，s3为停车场面积，a1为房屋数量，a2为街边店铺数量，a3为停车场车位数量，p2为物业设施资产指数。该物业资产评估方法在估计物业资产评价指标的过程中进一步考虑了资产投入占比比较大的部分物业设施资产，为物业设施资产如何相对更精准快速的实现评估提供了参考方向。具体的，所述物业设施包括电梯、绿化植被、砖石铺装面积、变配电系统、排水井和消防监控设施；物业设施资产指数计算公式为：p2=m1*r1+m2*r2+m3*r3+m4*r4+m5*r5+m6*r6，其中，m1为电梯资产系数，m2为绿化植被资产系数，m3为砖石铺装面积资产系数，m4为变配电系统资产系数，m5为排水井资产系
数，m6为消防监控设施资产系数，r1为电梯台数，r2为绿化植被面积，r3为砖石铺装面积，r4为变配电系统套数，r5为排水井数量，r6为消防监控设施数量。上述数据均可以从物业信息登记系统上直接获取。
21.并且，物业资产评估价值与其周边的产业配套等级也紧密相关，该评估方法选取了其中最主要的四个因素进行评估参照，所述构筑物类型包括大型商场、学校、医院和健身房，周边配套产业等级计算公式为：q1=z1*（v1*n1+v2*n2+v3*n3+v4*n4）+z2*（v1*n5+v2*n6+v3*n7+v4*n8）；其中，q1为周边配套产业等级，z1为第一周边区域系数，z2为第二区域周边系数，v1为大型商场配套系数，v2为学校配套系数，v3为医院配套系数，v4为健身房配套系数，n1为第一周边区域内的大型商场数量，n2为第一周边区域内的学校数量，n3为第一周边区域内的医院数量，n4为第一周边区域内的健身房数量，n5为第二周边区域内的大型商场数量，n6为第二周边区域内的学校数量，n7为第二周边区域内的医院数量，n8为第二周边区域内的健身房数量。
22.为了尽可能更全面的对物业资产进行评估，还需要考虑物业资产的营业能力，该评估方法选取了最近三年的营业数据作为参考，所述最近三年经营指数的计算公式为：j1=u1/3+u2/3-u3/3，其中，j1为最近三年经营指数，u1为三年共计店铺出租租金，u2为三年内其他营收收入，u3为三年内物业维修支出费用。所述未来经营发展指数的计算公式为：j2=t1+d1*w1+d2*w2，其中，j2为未来经营发展指数，t1为最近三年中每一年总营收较上一年总营收的增长比例的平均值，d1为区域影响系数，d2为交通影响系数，其中d1和d2可以通过业务人员依据实际情况进行设定，w1为当前区域在整体城市规划的位置影响指数，w1具体可以通过当前选定区域在整体城市规划的地理位置排布进行设定，w2为交通指数，交通指数包括第一距离范围内公交站点数量和地铁站点数量之和，其中，第一距离范围可以通过业务人员依据实际情况进行设定。所述财务营收指标的计算公式为：j3=c1*j1+c2*j2，其中，j3为财务营收指标，c1为最近三年经营系数，c2为未来经营发展系数；其中，c1和c2的取值占比可以通过业务人员依据实际调研情况进行设定。
23.所述当前区域物业资产评估值的计算公式为：h=i1*p1+i2*q1+i3*j3，其中，h为当前区域物业资产评估值，i1为物业资产系数，i2为周边配套产业等级系数，i3为财务营收指标系数，其中，i1、i2和i3的权重占比可以通过业务人员依据实际调研情况进行设定。
24.进一步的，所述当前区域物业资产评估值还与当前区域是否存在违规建筑以及违规建筑面积大小相关，所述违规建筑包括超建建筑以及与规划建筑用途不一致的建筑；存在违规建筑时的当前区域物业资产评估值的计算公式为：h=i1*p1+i2*q1+i3*j3-i4*s4，其中i4为违规建筑影响系数，i4可以依据违规建筑对于物业资产评估的影响程度调研情况进行实际设定，s4为违规建筑总面积。
25.如图2所示，第二方面，本技术提供一种电子设备，包括处理器202以及存储器201，存储器201存储有计算机可读取指令，当计算机可读取指令由处理器202执行时，运行上述方法中的步骤。通过上述技术方案，处理器202和存储器201通过通信总线和/或其他形式的连接机构（未标出）互连并相互通讯，存储器201存储有处理器可执行的计算机程序，当电子设备运行时，处理器202执行该计算机程序，以执行时执行上述实施例的任一可选的实现方式中的方法，以实现以下功能：通过获取物业资产评价指标、周边配套产业等级和财务营收指标对当前区域物业资产评估值进行计算评估，基于大数据技术实时获取多种物业资产数
据，通过资产的多维属性关联进行数据分析，辅助业务人员进行物业资产评估分析。
26.第三方面，本技术提供一种存储介质，其上存储有计算机程序，所述计算机程序被处理器执行时，运行如上任一项所述方法中的步骤。
27.通过上述技术方案，计算机程序被处理器执行时，执行上述实施例的任一可选的实现方式中的方法，以实现以下功能：通过获取物业资产评价指标、周边配套产业等级和财务营收指标对当前区域物业资产评估值进行计算评估，基于大数据技术实时获取多种物业资产数据，通过资产的多维属性关联进行数据分析，辅助业务人员进行物业资产评估分析。
28.在本技术的上述实施例中，对各个实施例的描述都各有侧重，某个实施例中没有详述的部分，可以参见其他实施例的相关描述。
29.本领域内的技术人员应明白，本发明的实施例可提供为方法、系统、或计算机程序产品。因此，本发明可采用完全硬件实施例、完全软件实施例、或结合软件和硬件方面的实施例的形式。而且，本发明可采用在一个或多个其中包含有计算机可用程序代码的计算机可用存储介质上实施的计算机程序产品的形式。其中，存储介质可以由任何类型的易失性或非易失性存储设备或者它们的组合实现，如静态随机存取存储器（static random access memory,简称sram），电可擦除可编程只读存储器（electrically erasable programmable read-only memory, 简称eeprom），可擦除可编程只读存储器（erasable programmable read only memory, 简称eprom），可编程只读存储器（programmable red-only memory,简称prom），只读存储器（read-only memory,简称rom），磁存储器，快闪存储器，磁盘或光盘。这些计算机程序指令也可存储在能引导计算机或其他可编程数据处理设备以特定方式工作的计算机可读存储器中，使得存储在该计算机可读存储器中的指令产生包括指令装置的制造品，该指令装置实现在流程图一个流程或多个流程和／或方框图一个方框或多个方框中指定的功能。
30.在本技术所提供的实施例中，应该理解到，所揭露装置和方法，可以通过其它的方式实现。以上所描述的装置实施例仅仅是示意性的，例如，所述单元的划分，仅仅为一种逻辑功能划分，实际实现时可以有另外的划分方式，又例如，多个单元或组件可以结合或者可以集成到另一个系统，或一些特征可以忽略，或不执行。另一点，所显示或讨论的相互之间的耦合或直接耦合或通信连接可以是通过一些通信接口，装置或单元的间接耦合或通信连接，可以是电性，机械或其它的形式。